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香港6合彩开奖记录十五届二次会议提案选登:第16号
来源:专办二科 ? ? 发表于: 2019年07月11日 ? 浏览:

中国人民政治协商会议安庆香港6合彩开奖记录十五届委员会
第二次会议委员提案第16

??? 由:我市房地产业发展不充分原因分析及措施建议

提 案人:江健

??? 容:

房地产业既是国民经济的支柱产业,也是带动一系列工业产品生产的龙头产业;既受到经济发展水平的制约,又发挥着促进经济发展的新经济增长点的作用。

近年来我市的房地产投资快速发展,尤其是自2016年开始保持两位数的增长速度。但房地产投资总量在全省位次不高,今年上半年房地产投资总量居全省第12位,同期GDP总量居全省第4位,位次相差8位。以全省平均值为参照,我市房地产业发展仍不充分,对经济发展的拉动作用较弱。

?一、 我市房地产业与全省差距拉大

(一)房地产业增加值占GDP比重与全省差距逐年加大

作为国民经济的重要组成部分,近5年来我市房地产业占GDP比重逐年上升,到今年上半年房地产业增加值占GDP比重为4.8%,对GDP贡献率3.4%。在看到我市房地产业这五年来长足进步的同时,更应该看到我市房地产业与全省的差距却在逐年拉大。

全省房地产业占GDP的比重从2014年的3.9%提高到2018年上半年的6.8%,我市与全省平均水平的差距也从0.5个百分点扩大到2个百分点。而早在2016年,全国房地产业增加值占GDP比重就已经达到了6.5%的水平。

(二)房地产投资占GDP比重居全省末位

2017年和今年上半年,我市房地产投资占GDP的比重均为9.5%,低于全省平均水平10.9个和12.0个百分点,均位于全省最末位。

房地产投资不但直接影响房地产业和建筑业的发展,还与钢铁水泥等建材、化工机械、家具家电等许多行业有着密切关系。2018年上半年,我市规上工业水泥产量322.1万吨,同比下降10.6%,低于全省增幅9.3个百分点;规上钢材产量只有0.5万吨;限上建筑及装潢材料类零售额179.11万元,占全省5.5%,同期GDP占全省6.3%,常住人口占全省7.4%,不相匹配。

(三)房地产投资占总投资比重居全省末位

2017年,我市房地产投资占投资总额的9.4%,排名全省倒数第2位,比全省平均水平低9.8个百分点。今年上半年,我市房地产开发投资同比增长14.4%,较上年同期上升6.6个百分点,占全部投资的比重也上升到14.4%,低于全省平均水平18个百分点,位于全省最末位。

(四)房地产投资中土地购置费占比低于全省

今年1-5月,我市土地购置费占房地产投资比重13.8%,居全省第9位,比全省水平低12.2个百分点。土地购置费作为房地产投资的构成部分,一定程度上反映了当期的开发商拿地情况,侧面反映出我市房地产市场发展不够活跃。

(五)人均指标与全省差距较大

今年上半年,我市人均房地产投资1821.36元,是全省平均水平的37.14%,位居全省最末位。虽然我市是人口大市,但我省人口第一大市阜阳市的人均房地产投资也达到3934.05元,是我市的2.16倍。今年上半年,我市人均房屋施工面积3.14平方米,是全省平均水平的54.70%,位居全省最末位;人均商品房销售面积0.47平方米,是全省平均水平的64.38%,位居全省14位。这几项房地产发展的人均指标远低于全省平均水平,全都位于全省倒数,说明我市的房地产发展与人口规模不相适应,也与我市城市经济总量不相适应。

二、我市房地产发展中存在的问题

(一)土地利用效率不高。近几年房地产供地尤其是城区供应严重不足,上半年全市出让土地97宗,其中商用土地12宗,面积154.40亩;居住用地85宗,面积1615.33亩。其中,城区出让土地仅6宗,商用土地1宗,面积2.87亩;居住用地5宗,面积620.81亩。城区出让土地宗数和面积只占全市的6.2%35.2%。今年上半年全市待开发土地面积130.3万平米,同比增长44.7%;上半年新开工面积178.3万平米,与上年同期持平,新开工面积比待开发面积只多48万平米。

(二)企业融资渠道少。今年上半年,房地产开发企业到位资金150.5亿元,同比增长26.3%,企业资金主要来源于定金及预收款(占38.6%)、自筹资金(占32.6%)、个人按揭贷款(占23.6%),来源于贷款的资金只占1.9%,同比下降28.9%。受开发贷限额、利率持续上浮、商品房备案难等影响较大,来源于银行之外的信托投资公司、金融租赁公司等平台的资金只占0.5%,企业融资渠道很少。

(三)新开工项目少。今年上半年,全市房地产入库新开工项目仅7个,少于去年同期,其中太湖新开工项目3个、桐城、潜山、宿松、岳西各1个。其余地区,特别是城区,无新开工项目,后期无投资支撑。

(四)预售面积和待售面积双下降。与去年上半年相比,批准预售面积和待售面积呈现双下降。其中预售面积下降17.2%,待售面积下降15.3%。由此带来商品房供给不充分。20186月末,全市商品房去化周期为14.4个月,其中住宅去化周期仅为9.0个月,非住宅去化周期61.5个月。根据住建部、国土部201741日公布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)文件:“各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显着增加供地,还要加快供地节奏”可以看出,我市住宅去化周期属于需要增加供地。根据安徽省2017年七部门颁布的《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》(建房[2017]98号):“商业、办公等非住宅商品房去化周期超过48个月的城市,停止新出让同类性质用地”的要求可以看出,我市非住宅区划周期远超警戒线,属于应停止供地的范畴。

三、措施建议

房地产市场有个神奇的25%理论,黄奇帆曾经在重庆国土资源和房屋管理工作会议上说过“要求每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%,超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化。” 按照这个理论,我市目前房地产发展现状属于供给不足、不适应城市化的范畴。

从目前来看,我市房地产市场不但存在城镇新市民的住房需求和城镇原居民的住房改善需求,而且在棚改的带动下需求更加强劲。2018年城区棚户区改造面临24843户、442.04万平方米的安置需求。在住宅去化周期仅为9.0个月的情况下,房地产业住宅部分有着巨大的市场潜力和广阔的发展前景。

虽然我们错过了前几年房地产高速发展的黄金时期,但是放眼当前和未来,地产将更多地和生活方式结合起来、和现代服务业结合起来从而形成新的产城融合的投资机会,带来了房地产行业新的投资机会。我们要认真贯彻落实中央各项房地产调控政策,巩固已有的调控成果,同时引导房地产企业认清形势,改变传统理念和盈利模式。

(一)提高土地利用率。进一步整治和盘活闲置土地,对以前不合理利用、低效利用的土地,进行整治盘活,解决历史遗留问题,使土地流动起来,尤其是已规划为房地产开发的土地要采取多种措施促其尽快开工。加快已拆迁地块的整合规划,加快土地供应节奏。建立科学的考核和评价制度,对各区域的土地供地率和利用率进行分级考核。

(二)拓宽融资渠道。认真研究金融新政策,充分利用政策性资金和社会闲置资金,争取新的资金来源。利用棚户区改造等政策拓展与金融机构的合作,通过资产债券化和发行债券筹集资金。随着货币政策相对紧缩,更要积极引导企业发挥主观能动性,提高直接融资能力和水平,如股权、债券、私募融资等,和投资者共担风险、共享收益。

(三)合理规划开工项目。按照住宅去化周期6-18 个月,非住宅48个月以内的范围,合理规划新增工地和项目开工。从目前来看,我市住宅去化周期在合理范围,但在今年上半年新开工面积(同比持平)、竣工面积(同比-4.0%)不足以及棚改面积大量增加的情况下,住宅供应有较大缺口。针对非住宅去化周期较长的情况,可适当转化商办用地供应计划。各地要结合区域特点和房地产开发周期,合理规划房地产开工项目,确保房地产市场供需平衡。

(四)着力发展实体经济。实体经济的发展既与房地产业发展相生相伴,更是房地产业发展的根本动力。只有实体经济的发展,才能增强城市经济发展活力和吸纳就业能力,才能促进房地产二级市场的发展,从而从根本上促进房地产业的发展。要进一步加大招商引资力度和发展壮大本土企业两手抓,不断提高我市经济综合实力、整体水平和在全省经济发展中的地位,夯实房地产业进一步发展的基础。

(五)进一步摸清房地产家底。以正在进行的第四次经济普查为契机,进一步摸清房地产业的家底,提高房地产业尤其是自有房地产经营活动类在国民经济中的比重,真正发挥房地产业对我市GDP的积极贡献。

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